주택담보대출 한도 계산기
LTV · DSR · DTI 규제를 동시 적용하여
실제 대출 가능한 최대 금액을 즉시 확인하세요.
💡 대출 한도를 결정하는 3대 규제
- LTV (주택담보대출비율): 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지 나타냅니다. (예: 5억 집의 LTV 70% = 3.5억 한도)
- DSR (총부채원리금상환비율): 내 연봉 대비 ‘모든 대출의 원금+이자’ 상환액 비율입니다. 현재 대출 한도를 깎아먹는 가장 강력한 규제입니다.
- DTI (총부채상환비율): 내 연봉 대비 주택대출 원리금과 기타 대출의 ‘이자’ 상환액 비율입니다.
신용대출, 자동차할부 등 1년간 갚는 총 금액 (DSR 적용용)
⚙️ 규제 비율 설정 (현재 은행권 표준 세팅)
내 집 마련의 첫걸음, 주택담보대출 한도를 결정하는 핵심 변수 완벽 해부
“집값이 5억이고 LTV가 70%니까 당연히 3억 5천만 원은 대출이 나오겠지?” 부동산 계약금을 걸기 전, 많은 분들이 가장 흔하게 하는 착각입니다. 현재 대한민국의 주택담보대출(주담대) 한도는 집값뿐만 아니라 내 연봉, 기존의 빚, 심지어 지역별 소액임차인 보호법까지 수많은 규제가 복합적으로 얽혀 계산됩니다. 계약금을 날리지 않기 위해 반드시 알아야 할 대출 한도 삭감의 원인과 한도를 최대한 끌어올리는 현실적인 방법을 정리해 드립니다.
1. LTV 70%의 환상, 진짜 내 한도를 깎아먹는 ‘DSR’
LTV(주택담보대출비율)는 단순히 ‘집값 대비 빌릴 수 있는 최대 비율’을 뜻하는 껍데기일 뿐입니다. 현재 가장 강력한 대출 규제는 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 룰입니다.
DSR 40%란, 1년 동안 내가 갚아야 할 ‘모든 대출의 원금과 이자’가 내 세전 연봉의 40%를 넘어서는 안 된다는 뜻입니다. 따라서 연봉이 낮거나, 기존에 뚫어놓은 마이너스통장, 신용대출, 자동차 할부금이 있다면 LTV 한도가 아무리 많이 남아있어도 DSR 규제에 막혀 대출 한도가 수천만 원에서 수억 원까지 깎이게 됩니다. 본문의 계산기에서 ‘적용됨(병목)’이라고 빨간색으로 표시된 항목이 현재 내 대출을 가로막고 있는 가장 치명적인 규제입니다.
2. 예상보다 한도가 적게 나온다면? ‘방공제(최우선변제금)’의 함정
계산기로 DSR 한도까지 넉넉하게 확인하고 은행에 갔는데, 은행원이 “한도가 5천만 원 덜 나옵니다”라고 말하는 경우가 있습니다. 이는 바로 ‘방공제(소액임차인 최우선변제금 차감)’ 때문입니다.
💡 방공제란?
은행은 만약 이 집이 경매로 넘어갔을 때, 법적으로 세입자에게 가장 먼저 돌려줘야 하는 최소한의 보증금(서울 기준 5,500만 원 등 지역별 상이)을 떼일 위험을 대비하여, 미리 그 금액만큼 대출 한도에서 빼고 빌려줍니다.
👉 해결책 (MCI / MCG 보증 가입): 방공제 없이 온전한 LTV 한도까지 대출을 다 받으려면 은행에 “MCI(모기지신용보험) 또는 MCG(모기지신용보증)에 가입해서 방공제 없이 대출해 주세요”라고 요청해야 합니다. 보증료는 은행이 부담하거나 소액이므로 영끌이 필요하다면 필수입니다.
3. 부족한 주택담보대출 한도를 최대한 끌어올리는 3가지 꿀팁
- 대출 만기(기간) 최대한 늘리기: DSR은 ‘1년간 상환하는 원리금’을 기준으로 합니다. 대출 만기를 30년에서 40년, 50년으로 늘리면 매년 갚아야 하는 원금이 쪼개지므로 1년 치 상환액이 줄어들어 DSR 여력이 커지고 한도가 늘어납니다.
- 마이너스통장 및 단기 신용대출 해지하기: 신용대출은 보통 5년 등 만기가 짧아 1년 치 상환 원금이 매우 크게 잡혀 DSR을 엄청나게 갉아먹습니다. 주담대를 받기 전에는 쓰지 않는 마이너스통장을 해지하거나, 흩어진 소액 대출을 먼저 상환하는 것이 한도 확보에 유리합니다.
- 부부합산 소득 활용하기: 본인의 연봉만으로 DSR 40%를 통과하기 어렵다면, 배우자의 소득을 합산하여 심사받을 수 있습니다. 단, 소득을 합산할 경우 배우자의 기존 대출(부채)도 함께 DSR 계산에 포함되므로 유불리를 미리 따져보아야 합니다.