전월세 전환 계산기 | 보증금·월세(반전세) 상호 변환 무료 산출

전세에서 반전세(월세)로 바꿀 때 덤터기 피하는 법: 전월세전환율 완벽 가이드

최근 전세사기 우려나 치솟는 대출 이자 부담으로 인해, 보증금을 낮추고 월세를 조금 더 내는 ‘반전세(보증부 월세)’로 갈아타려는 세입자가 늘고 있습니다. 반대로, 집주인의 자금 사정 때문에 강제로 반전세 전환을 요구받는 경우도 많습니다. 이때 집주인이 부르는 대로 월세를 내야 할까요? 절대 아닙니다. 주택임대차보호법에 규정된 ‘법정 전월세전환율’을 정확히 알고 계산해야 매월 수십만 원의 피 같은 돈을 아낄 수 있습니다.

1. 법정 ‘전월세전환율’ 상한선이란 무엇인가요?

주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임(월세)으로 전환할 때는 세입자를 보호하기 위해 법적으로 상한선을 두고 있습니다. 계산 공식은 [한국은행 기준금리 + 2.0%]와 [1할(10%)] 중 더 낮은 비율을 적용하도록 되어 있습니다.

예를 들어, 현재 한국은행 기준금리가 3.5%라면 여기에 2.0%를 더한 5.5%가 법정 전월세전환율 상한선이 됩니다. 집주인이 보증금을 월세로 돌리면서 이 5.5%를 초과하는 금액을 요구한다면 이는 명백한 위법입니다. (본문의 계산기는 이 수식을 자동으로 적용하여 1원 단위까지 정확히 산출해 줍니다.)

2. 신규 계약 vs 계약 갱신, 언제 이 법이 적용될까? (핵심 주의사항)

가장 많은 분들이 헷갈리시는 부분입니다. 법정 전월세전환율 5.5% 상한선은 기존 계약을 연장할 때(계약갱신청구권 사용 등)에만 강제 적용됩니다. 즉, 기존에 살던 세입자가 계약을 갱신하는 과정에서 집주인이 전세를 반전세로 돌리자고 할 때 방어막이 되어주는 것입니다.

3. 반대로 ‘월세’를 ‘전세’로 돌릴 때의 기준은?

전세를 월세로 바꿀 때와 달리, 월세를 보증금으로 전환하여 올릴 때(월세 감액)에는 주택임대차보호법에 명시된 법정 상한선 제한이 별도로 존재하지 않습니다. 이 경우에는 통상적으로 시장에서 통용되는 시중 은행 대출 금리나, 해당 지역의 평균 전월세전환율(통상 4.5% ~ 6% 내외)을 기준으로 집주인과 세입자가 상호 협의하여 결정해야 합니다. 계산기 옵션을 ‘보증금 ⬆️ 월세 ⬇️’ 모드로 맞추고 시뮬레이션을 돌려보며 합리적인 협상안을 찾아보시기 바랍니다.

4. 집주인 요구로 이미 초과해서 지급한 월세, 돌려받을 수 있을까?

만약 세입자가 법률을 잘 몰라서 계약 갱신 시 법정 상한선(예: 5.5%)을 초과하는 월세를 합의하고 이미 집주인에게 지급했다면 어떻게 될까요? 대법원 판례와 주택임대차보호법 제10조의2에 따르면, 법정 한도를 초과하여 지급한 차임(월세)은 무효이며 ‘부당이득’에 해당하므로 세입자가 집주인에게 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 하지만 향후 분쟁이나 소송으로 이어지면 피곤해지므로, 가장 좋은 방법은 계약서에 도장을 찍기 전에 본 블로그의 전월세 전환 계산기로 정확한 상한선을 확인하고 당당하게 협상 테이블에 앉는 것입니다.